京师出面新政加强房土地资金财产预售的发光度

今后,北京的商品房在办理预售许可时,提交的预售方案中,开发商都必须将房价、折扣等信息明确上报,并在售楼处公示。昨天,北京市出台新规加强商品房预售的管理,新规将于下月1日起执行。  市住建委昨天出台的新规要求,开发商在申请商品房预售许可时,必须提交商品房的预售方案,在取得了预售许可证后,预售方案要在售楼场所显著位置公示。  预售方案不但要包括该项目的基本情况,还要包括项目建设的进度安排,如何时封顶、竣工交付,以及预售计划,每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。  同时,预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度。以及开发商自留商品房的楼号、房号、套数等。  新规中还特别提出,预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后,商品房质量责任承担主体。  “这主要是为了在开发商在破产等特殊情况下,保证购房人的利益。即便是开发商破产了,房子有问题,购房人也可以找到责任人来解决。”北京市房地产协会副秘书长陈志说。  “这次出台的新规,其实还是房地产调控的延续,可以看出,政府的调控仍然持续着高压的态势。”陈志说。  中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰认为,新规将给开发商施加一个压力,即不能有捂盘惜售、内部认购等违规销售行为。政府对预售已加强监管,开发商不能存在侥幸心理。  新规表示,如果开发商被发现有违规行为,将被责成限期整改。拒不整改的,将被暂停该项目网上签约,即无法预售,并记入房地产开发企业信用档案,通过媒体曝光。  ■
新规解读  1
工程进度写入预售方案  政策:预售方案中需明确项目建设进度安排。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排等。  解读:陈志(北京市房地产协会副秘书长)认为,这是对近期北京出台的预售资金监管制度的细化。按照预售资金的监管,开发商的预售款只能在地下结构完成、结构封顶等4个节点上,申请提取一定比例的资金,支付工程款,采购材料等费用。因此项目建设进度安排,开发商是必须上报主管部门,并让购房人知晓的。  2
售楼处须公示房价折扣  政策:预售方案中,要明确预售商品房的价格及优惠幅度。  解读:陈云峰(中国房地产职业经理人联盟副秘书长)说,该规定将打击开发商变相捂盘。“一些开发商在取得预售许可后,会先卖一个比较高的价格,如果有人买,那更好。没人买,就先囤着。将来如果市场预期不好了,再优惠销售。”  陈志认为,提前上报并公示房价和优惠幅度,就使得开发商必须提前分析房地产市场的预期。  3
房子怎么卖必须上报公示  政策:预售方案中,要明确项目的预售计划。包括项目整体预售计划,每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、预售流程、排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。  解读:陈志介绍说,以往开发商具体采取何种方式销售,并不上报和公示,购房人也不能提前知道怎样才能选房和买房。新规制度下,就要求预售方式必须公开透明。  4
开发商自留房须公示  政策:预售方案中,要明确本期自留商品房情况。包括楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积。并说明原因及销售的承诺。  解读:陈云峰介绍说,该政策针对的是一些开发商以团购或内部认购的名义来留房,给一些关系户,导致购房人无法买到房的现象。而且开发商留房给关系户,往往会以很优惠的价格。新规明确房价和优惠幅度也要上报和公示,就避免了开发商这种一个楼盘,却以低价销售给关系户的行为。  ■
综述  “有取消预售制度的意味”  本报讯
(记者马力)预售制度的争议已经持续了多年,不少专家曾多次提出,中国应该取消预售制度。近期有媒体报道,住建部称预售制度或将变革。  “其实预售制度最大的争议,就是买房人的风险问题。买房的时候,买到的不是现成的房子,而是图纸。”陈云峰说。  陈志表示,从最近北京频繁出台的预售监管新规看,北京正在完善预售制度。避免开发商“空手套白狼”,减少购房人的风险。昨天出台的新规,又对预售的行为进行了细致严格的规范。  “我认为预售制度应该取消。而且从北京近期的这些政策背后,能感觉到一些将来取消预售制度的意味。预售资金监管套在了商品房的前期环节,保证预售资金用于工程建设。将来如果这道箍套在了后期环节,也就是银行发放按揭贷款,必须要在现房销售时,那么就不能预售,只能现售了。”陈志说。  他认为,今年对房地产的调控,房地产市场转冷,正是取消预售的好时机。  陈云峰则认为,预售应该加强监管,但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说,还有很多人要买房,如果都是现房了,是满足不了需求的。

房产预售时的信息不透明是房企争取利润最大化普遍采取的手段之一。北京市住建委日前出台了将于12月1日执行的针对房企内部认购等行为的《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》,要求:房企在申请商品房预售许可时,应提交预售方案。  预售方案应当在售楼场所显著位置公示。预售方案原则上不得变更,但因商品房项目的规划、设计变更等原因需要变更的,应在售楼场所公示变更内容一个月,并告知已购房人。公示期满且无争议的,可申请预售方案的变更备案。预售方案应包括:项目基本情况;项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排、竣工交付时间、配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度;项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;预售商品房的价格及优惠幅度;本期自留商品房情况,并说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;预售资金监管方案;商品房质量问题投诉渠道;商品房质量责任承担主体和承担方式,明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体;住房能源消耗指标和节能措施。

澳门新蒲京娱乐游戏,新蒲京官网网址,发布部门: 北京市住房和城乡建设委员会办公室 发布文号: 京建发[2010]632号
北京市住房和城乡建设委员会办公室关于加强我市商品房预售方案管理的通知
各区建委、房管局,经济技术开发区国土房管局、建设局,各房地产开发企业:
为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求,加强本市商品房预售监管,现就商品房预售方案管理的有关问题通知如下:
一、房地产开发企业在申请商品房预售许可时,应提交商品房预售方案。
二、商品房预售方案应当包括以下内容:
项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
三、房地产开发企业取得商品房预售许可后,应严格按照商品房预售方案组织销售,商品房预售方案应当在售楼场所显着位置公示。
四、商品房预售方案原则上不得变更。但因商品房项目的规划、设计变更等原因,预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的,房地产开发企业应在售楼场所公示变更内容一个月,并告知已购房人。公示期满且无争议的,可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的,暂缓办理预售方案的变更备案。
商品房预售方案变更备案后,房地产开发企业方可按照调整后的预售方案预售商品房。
五、区县房屋行政管理部门应严格按照土地、规划批准文件及国家和本市商品房预售的有关规定审核商品房预售方案。同时,应加强辖区内房地产开发企业预售方案实施情况的监管。发现有违反本通知情形的,应责成房地产开发企业作出书面说明,并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的,区县房屋行政管理部门应报送市住房城乡建设委,暂停该商品房项目网上签约,记入房地产开发企业信用档案,并通过媒体予以公示曝光。
六、本通知自2010年12月1日起开始执行。 二0一0年十一月四日

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